Березовский Роман Олегович публикует статью
5 октября 2013, 20:14
208
Анонс:
Собираясь приобрести недвижимость за рубежом, стоит рассмотреть вариант покупки на аукционе.

Как купить зарубежную недвижимость на аукционе Транио 04.10.2013

Возможно, вам удастся заключить выгодную сделку, особенно если с молотка продается конфискованный объект.

Аукционы недвижимости особенно распространены в Австрии, Великобритании, Германии и США. В Испании, Хорватии и Черногории они появились недавно и не пользуются популярностью.

Почти во всех европейских странах право на участие в торгах имеют не только граждане, но и иностранцы. Исключение — Греция и Турция, где аукционы устраиваются исключительно «для своих» и фактически являются закрытыми, так как информация редко доносится до общественности. В Испании россиянам бывают доступны аукционы, которые организуются агентствами недвижимости, но не банками. В Австрии проводятся как торги, в которых могут участвовать иностранцы, так и аукционы только для австрийцев. Это связано с тем, что зарубежные покупатели имеют право приобретать недвижимость не во всех регионах страны.



Две стороны одной медали

На торгах можно купить всё: жилые и коммерческие объекты, земельные участки и острова. На судебных аукционах продается в основном неликвидная недвижимость. Обычно это заложенные объекты, владельцы которых не смогли расплатиться по кредитам. На добровольные аукционы выставляют недвижимость собственники, которые нуждаются в деньгах. Порой с молотка уходят редкие объекты; в этом случае у продавца есть возможность получить наиболее высокую цену.

Недвижимость на аукционе иногда удается купить дешевле, чем на рынке, особенно если аукцион не анонсируется и привлекается мало покупателей. Чем стабильнее рынок недвижимости страны, тем меньшую скидку можно получить. Например, в Лондоне и Париже можно сбавить цену максимум на 15 %, тогда как в проблемных регионах Испании скидка доходит до 70 %. Иногда стоимость объекта бывает символической. Например, в 2011 году на интернет-аукционе eBay была продана двухкомнатная квартира в Индианаполисе (США) всего за 1 долл. По такой же цене в 2010 году в Детройте предлагался дом с тремя спальнями.

Участники рынка недвижимости отмечают плюсы аукционов:

Можно избежать проволочек: на аукционе сделка заключается в считанные минуты. Заявка на покупку по юридической силе равна подписанию договора.

Нет газампинга: после удара молотка недвижимость переходит к покупателю, и собственник не имеет права рассматривать другие предложения.

Возможность купить редкий объект. В больших городах на аукционы иногда выставляют уникальные дома (большой площади, на престижной улице и т. д.), а в сельской местности — необычные постройки, такие как бывшие казармы или фермы.

Высокая доходность от последующей перепродажи. «Купил дом за 70 тыс. евро при оценке в 14 тыс. (больше не было покупателей). Ремонт обошелся в 80 тыс. Сейчас стоимость дома — около 240 тыс. Можно было обойтись без ремонта: просто снести старое здание (расходы — около 30 тыс. евро) и продать земельный участок за 130 тыс. Доходность даже в худшем случае оставляет 20 %»,— рассказывает Виктор Ермаков, директор компании Malik Immobilien, занимающейся продажей недвижимости в Германии.
Однако есть и минусы:

Отсутствует газандеринг: после удара молотка покупатель не может снизить цену.

Часто дом или квартиру нельзя осмотреть изнутри. В других случаях осмотры организуются в определенные дни и часы. Иногда посетить объект перед покупкой разрешается не более двух раз.

Жилье может быть занято арендаторами. Не рекомендуется покупать такую недвижимость, поскольку процедура выселения может затянуться на месяцы или даже годы.
Лот на аукционе в большинстве случаев невозможно приобрести с привлечением заемных средств. Исключение — Латвия, где компания West Kredit занимается кредитованием покупок на торгах. По словам Бориса Бронштейна, директора Kaiser Estate, хотя русские и могут взять ипотеку для покупки недвижимости на аукционе в Германии, но сделать это трудно.

Если вы не можете присутствовать на аукционе лично, то покупать недвижимость таким способом невыгодно: услуги посредников стоят от 100 до 500 евро за один аукцион. Если требуется посетить несколько десятков аукционов, торги обернутся убытком.

Анна Розмысл, директор по маркетингу по России компании MD International Real Estate, не советует приобретать недвижимость на аукционах. По словам эксперта, аукционы создают представление, будто объект можно купить дешево, однако это далеко не всегда так. Если недвижимость пользуется спросом, ее продают по завышенной цене.

Процедура покупки[b][/b]

Перед тем, как выставить недвижимость на торги, организаторы (судебные приставы, нотариусы, собственники) нанимают специалистов для оценки стоимости объекта. Стартовая цена обычно составляет 50–90 % от рыночной. Будет ли превышен порог рыночной стоимости, зависит от спроса на лот.

Если вы собираетесь приобрести недвижимость на аукционе, в первую очередь закажите каталог аукционного дома, который вас интересует. Большинство домов издают такой каталог за несколько недель до начала торгов. Просмотрите прейскурант, обращая внимание на каждую мелочь. Выбрав подходящие дома или квартиры, не поленитесь съездить по указанным адресам и осмотреть недвижимость. Узнайте мнение местных жителей и риелторов об этом жилье. Убедитесь, что описание недвижимости в каталоге соответствует действительности.

В большинстве стран покупатель может сам решать, пользоваться ли услугами юриста, но во Франции наём юриста обязателен. Обратитесь к юристу, если вы не разбираетесь в местных законах, и наймите переводчика, если не знаете язык.

Чтобы зарегистрироваться на участие в аукционе, в большинстве стран нужно предоставить банковский чек на сумму 5–20 % от стартовой цены. Если вы ничего не купите в ходе торгов, этот чек вам возвращается. Участие в аукционе без залога грозит штрафом. Чек может не потребоваться, если на продажу выставляется совсем дешевый объект (например, во Франции — при продаже государственной собственности со стартовой ценой менее 7 500 евро). Оставшаяся часть стоимости выплачивается в течение месяца после покупки. Если вы не успеете выплатить всю сумму, задаток не возвращается. Кроме чековой книжки, на аукционе нужно иметь при себе документ, удостоверяющий личность, и банковские реквизиты.

Перед началом аукциона стоит взять у организаторов список лотов. Возможно, некоторые объекты из каталога будут отсутствовать в списке, так как их сняли с аукциона или уже продали. Когда вы захотите сделать ставку, ваш жест должен быть понятен аукционисту. Желательно поднимать руку, потому что другие движения он может не заметить или неправильно истолковать.

Если вы назначили максимально возможную для вас цену, а другой участник аукциона предложил еще больше,— не торгуйтесь дальше, но и не отчаивайтесь. Возможно, сделка по каким-то причинам не состоится, и тогда продавец захочет связаться с вами. Для этого оставьте аукционисту контактные данные.

Юлия Кожевникова
Березовский Роман Олегович это нравится
Улучшить сайт Соцсети